ARU e ORU – Reabilitação Urbana da Cidade de Ourém

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ARU e ORU – Reabilitação Urbana da Cidade de Ourém

De acordo com o regime jurídico da reabilitação urbana (RJRU), compete aos municípios desenvolverem as estratégias de reabilitação urbana “[…] uma componente indispensável da política das cidades e da política de habitação, na medida em que nela convergem os objetivos de requalificação e revitalização das cidades, em particular das suas áreas mais degradadas, e de qualificação do parque habitacional, procurando-se um funcionamento globalmente mais harmonioso e sustentável das cidades e a garantia, para todos, de uma habitação condigna”.

Assim o Município de Ourém promoveu a delimitação da ARU, numa área de 135,68 ha, dotando a cidade de uma política de estímulo à reabilitação urbana, procurando atrair investimento privado associado a um forte investimento público sustentado em projetos estruturantes que concretizam ações no espaço público e em equipamentos coletivos.

ARU – instrumento privilegiado de incentivo a intervenções de reabilitação e regeneração urbana, pela aplicação de condições específicas de fiscalidade mais favoráveis e pela operacionalização de ORU.

ORU – conjunto articulado de intervenções, que, de uma forma integrada, visam a reabilitação urbana de uma determinada área. A intervenção na ARU é feita através de uma ORU.

LEGISLAÇÃO / PUBLICAÇÃO

Com a delimitação da ARU e a aprovação da ORU, Ourém dispõem atualmente de instrumentos essenciais para a dinamização do processo de regeneração e reabilitação, de iniciativa pública e/ou privada, que pretende dar resposta aos seguintes desafios:

Valorizar o legado edificado histórico-patrimonial da cidade de Ourém;
Reforçar a ligação da Vila Medieval ao Núcleo Histórico, e assumir ainda a Ribeira de Seiça como elemento integrante e de continuidade da cidade;
Dinamizar a Vila Medieval, nomeadamente pelo incremento das visitas, no que merecerá especial atenção a temática das acessibilidades;
Promover a vitalidade (uso e mistura de funções) e a acessibilidade do Núcleo Histórico da Cidade, conferindo- lhe maior atratividade e visibilidade.

AÇÕES DE REABILITAÇÃO

– CONCEITOS

Reabilitação dos Edifícios

Intervenção destinada a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou a vários edifícios, (…), ou a conceder-lhes novas aptidões funcionais, determinadas em função das opções de reabilitação urbana prosseguidas, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, podendo compreender uma ou mais operações urbanísticas.

Reabilitação Urbana

Intervenção em que o património urbanístico e imobiliário é mantido, no todo ou em parte substancial, e modernizado através da realização de obras de remodelação ou beneficiação dos sistemas de infraestruturas urbanas, dos equipamentos e dos espaços urbanos ou verdes de utilização coletiva e de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição dos edifícios.

Ações de Reabilitação

Intervenções de reabilitação de edifícios, destinadas “a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou a vários edifícios, às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às frações eventualmente integradas nesse edifício, ou a conceder-lhes novas aptidões funcionais (…)” (artigo 2º do RJRU), que conferem benefício fiscal se: “da intervenção resultar um estado de conservação de, pelo menos, dois níveis acima do verificado antes do seu início”, ou, no caso dos incentivos do art.71º do EBF, se resultar “um nível de conservação mínimo ‘bom’ em resultado de obras realizadas nos 4 anos anteriores à data do requerimento para a correspondente avaliação, desde que o custo das obras, incluindo IVA, corresponda, pelo menos, a 25% do valor patrimonial tributário do imóvel e este se destine a arrendamento para habitação permanente”.

As intervenções devem processar-se de acordo com a tramitação explanada neste diagrama, sendo que a Câmara Municipal dispõe de requerimentos para a solicitação destes procedimentos.

CONDIÇÕES PARA A OBTENÇÃO DOS BENEFÍCIOS

Apenas serão concedidos incentivos às intervenções que ocorram no tempo de vigência da ARU/ORU (10 anos, podendo vir a ser prorrogado por mais 5 anos) e que se enquadrem no conceito de reabilitação de edifícios, isto é, intervenções que visem melhoria das condições de segurança, habitabilidade e conforto dos imóveis, ao mesmo tempo que perpetuam uma memória coletiva pela correta integração urbanística/arquitetónica e valorização ambiental.

Os benefícios só serão concedidos após a boa conclusão das obras e, desde que, as mesmas diligenciem a reabilitação do prédio e/ou fração em acordo com a estratégia definida na ORU, bem como, promovam a qualidade da intervenção; e cessarão sempre que se verificar que a obra não se realizou de acordo com estas premissas ou com o projeto aprovado ou que foram feitas demolições não autorizadas.

À exceção da aplicação da taxa reduzida de IVA, que apenas obriga a comprovar a integração na ARU, os restantes incentivos a ações privadas a realizar na ARU devem corresponder a obras de reabilitação das quais resulte uma melhoria de 2 níveis no estado de conservação dos edifícios nos termos do Método de Avaliação do Estado de Conservação de Edifícios (MAEC).

INCENTIVOS À REABILITAÇÃO

Para além das possibilidades que a ARU/ORU abre em termos de acesso a instrumentos de financiamento, designadamente no âmbito do atual quadro comunitário, para agentes públicos e privados, destacam-se, entre múltiplas vantagens e recursos, um conjunto de apoios e incentivos administrativos, financeiros e fiscais, aplicáveis a prédios urbanos objeto de ações de reabilitação.

INCENTIVOS ADMINISTRATIVOS

– Redução de 75% das taxas de licenciamento de ocupação do domínio público devidas a obras de reconstrução, conservação, recuperação ou reabilitação do edificado situado na ARU;

– Redução de 50% das taxas de licenciamento, autorização e submissão de comunicação prévia nas operações urbanísticas localizadas na ARU;

– Redução de 75% das taxas de publicidade devidas a colocar na ARU;

– Redução de 50% das taxas municipais de infraestruturas.

INCENTIVOS FINANCEIROS

O Município de Ourém cativou no seu Orçamento Municipal 30.000€/anuais para financiamento de obras de reabilitação ao nível da cobertura e da(s) fachada(s) confinante(s) com o espaço-público, incluindo caixilharias, a conceder aos proprietários, ou terceiros legítimos, que promovam essas ações.

Este valor será distribuído do seguinte modo:

– Restauro/ reabilitação de cobertura e alçado(s) confinante(s) com o espaço-público: 10€/m²; ou

– Recuperação de cobertura: 5€/m²;

– Reabilitação de alçado(s) confinante(s) com o espaço-público:
Paredes: 5€/m², e Caixilharias: 5€/m².

INCENTIVOS FISCAIS QUE DECORREM DO ESTATUTO DOS BENEFÍCIOS FISCAIS

No âmbito do estabelecido no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) relativamente aos impostos municipais, o Município de Ourém vai aplicar os benefícios fiscais relativos a prédios ou frações urbanas objeto de reabilitação, tal como dispostos nos artigos 45º e 71º do EBF.

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

Isenção do IMI por um período de 3 anos a contar do ano de conclusão das obras de reabilitação, sendo este período inicial prorrogável por um período de 5 anos caso o prédio seja afeto a habitação própria e permanente ou afeto a arrendamento para habitação;
Agravamento para o triplo no caso de imóveis devolutos há mais de um ano e de prédios em ruína, conforme definição e conceito contido na redação do Decreto-Lei 159/2006, de 8 de agosto (n.º 3 do artigo 112º do CIMI);
Majoração em 30% a taxa aplicável aos prédios urbanos degradados, considerando-se como degradados aqueles que face ao seu estado de degradação não cumpram satisfatoriamente a sua função ou coloquem em causa a segurança de pessoas e bens (n.º 8 do artigo 112 do CIMI);
De acordo com a Lei 114/2017 de 29 de dezembro, passam a estar isentos de IMI os prédios ou parte de prédios afetos a lojas com história, reconhecidas pelo município como estabelecidos de interesse histórico e cultural ou social local. Esta isenção assume carácter automático.

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas (IMT)

Isenção do IMT para aquisições de imóveis destinados a intervenções de reabilitação, desde que o adquirente inicie as obras no prazo máximo de 3 anos após a aquisição;
Isenção do IMT na primeira transmissão de imóveis que tenham sido objeto de reabilitação e que se destinem ao arrendamento para habitação permanente ou habitação própria e permanente.

Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS)

Dedução à coleta de 30% dos encargos suportados pelos proprietários, relacionados com a reabilitação, até ao limite de 500 euros;
Tributação das mais-valias obtidas com a alienação de imóveis à taxa reduzida de 5%, ao invés da taxa normal de 50% (sem prejuízo da opção de englobamento), quando decorrentes da alienação de imóveis recuperados nos termos da estratégia da ARU;
Tributação à taxa de 5%, ao invés dos normais 28% (sem prejuízo da opção de englobamento) dos rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos quando sejam inteiramente decorrentes do arrendamento de imóveis recuperados nos termos da estratégia da ARU.

Imposto de Valor Acrescentado (IVA)

No âmbito do Código do IVA, o imposto nas empreitadas de reabilitação urbana, tal como definida em diploma específico, realizadas em imóveis ou em espaços públicos localizados em ARU delimitadas nos termos legais é cobrado à taxa reduzida de 6%, ao invés dos normais 23% (Artigo 18º do CIVA | verba 2.23 da Lista I anexa).